房地產市場量價快速回升 結構失衡仍是突出問題
從3月底二套房首付比例降低等一系列房地產政策措施接連出臺到現在，一個多月的時間裡，我國房地產市場出現瞭一些積極變化。很多城市商品房成交量迅速擴大，價格也有所回升，個別城市成交量創近年來新高。但專傢表示，我國房地產市場快速回暖趨勢值得關註，需警惕新一輪房價報復性反彈影響市場穩定健康發展。
地方政府出臺政策積極性高商業銀行支持樓市“不冷不熱”
3月底，我國房地產刺激政策陸續出臺。3月27日，國土資源部、住建部提出統籌調整土地和商品房供給；3月30日，央行降低二套房首付比例；財政部將個人購買二手房免征營業稅的期限從5年調整為2年。《經濟參考報》記者在各地調研發現，中央一系列政策措施出臺後，各地迅速落實並配套相關政策。
浙江省溫州市4月2日就出臺瞭8條地方細則，成為中央政策出臺後首個公佈地方細則的城市。其中規定，“政府對首次購房給予一定補助”，這引起社會各界熱議。易居房地產研究院研究員嚴躍進說，這是目前各城市中救市力度最大的一項內容，可能帶來整個市場預期的改變，意味著地方政府鼓勵買房的思路已經形成。
安徽省出臺政策規定：從4月8日起，對省直公積金繳存職工傢庭購買第二套自住住房，並申請住房公積金貸款的，首付款比例由以前的60％降至30％，與首套房的首付款比例持平。合肥市物價局則提出，對房產部門涉企收費項目進一步精簡和明確，包括限價商品住房、經濟適用住房、公租房等在內8類條件下房產轉讓，將免收住房交易手續費。
4月18日，福州市政府出臺瞭《關於穩定住房消費支持剛性需求的實施意見》，內容包括進一步放開首套房和首改房認定標準、首次及第二次住房公積金貸款均執行基準利率等。
各地出臺多項政策力促商品房交易，然而受制於商業銀行管理體制，在貸款支持政策方面難以實質性推動。記者走訪北京地區各大銀行瞭解到，目前北京各傢銀行對二套房貸大多執行首付5成，利率一般上浮10％；在首套房方面，8.8折優惠利率成為市場主流。北京各大銀行並未徹底執行央行針對二套房貸首付最低標準。
杭州市公積金中心也調整瞭相應政策，對首付比例以及公積金貸款額度做出調整。不過，銀行方面出於自身經營考慮，尚未對首套房貸給出低於9折的優惠，對二套房依然實行基準利率1.1倍的貸款利率。“總體來看，銀行的信貸政策對樓市仍是一個制約，特別是對改善型購房者來說，過高的利率增加瞭他們的購房成本。”浙報傳媒房地產研究院院長丁建剛說。
警惕庫存大幅消化後出現新一輪房價快速上漲
記者調研發現，在中央一系列刺激政策以及地方配套措施的作用下，各地房地產市場正呈現快速回暖的趨勢，特別令人擔憂的是，庫存大幅消化後房價有可能出現較大幅度上漲。
根據鏈傢地產市場研究部統計，4月北京市二手房共成交17282套，環比上升58.4％，同比上升126.9％。全月網簽量僅次於2013年3月份，創下兩年來單月網簽量新高。4月北京市二手房成交均價為每平方米35318元，環比上漲2.9％。鏈傢地產北京工體店資深經紀人王利表示，現在最明顯變化就是業主的信心增強，房產掛牌價格有小幅上漲的趨勢。雖然漲幅並不大，主要是現階段正在消化此前掛牌積攢的房源；但根據經驗來看，如果現存的優質房源消化完，價格可能會出現較大幅度上漲。
4月30日至5月3日，上海展覽中心舉行“五一假日樓市房展會”，此前集體缺席春季房展會的開發商悉數到場，開發商的優惠幅度明顯縮小。按照上海搜房網數據監控，此次共有42個項目參展，僅有12個樓盤項目提供折扣優惠。絕大部分樓盤采取抵券優惠，折算下來普遍在9.7折上下，有的樓盤幹脆打出“五一不漲價”的標語，而去年秋季房展最低可達9折。中原地產分析師盧文曦說，上海開發商不願大幅促銷是由於在政策推動下4月成交出現放量，新房成交超過100萬平方米，交易熱情攀升。本次展會也是試探當前價格的市場反饋，如果買方還是積極反應的話，不排除會有部分項目嘗試漲價。
杭州樓市也呈現明顯回暖態勢。4月份杭州市區新建商品房共簽約11472套，較去年同期增長111.7％，創下歷史同期新高，成交總金額184.4億元。二手房成交也“水漲船高”，簽約7060套，日均簽約235套，簽約量環比上升55.51％，同比上升156.63％。五一假期，記者來到杭州城北的申花板塊，“黃龍·金茂悅”售樓部有不少看房者，因為剛剛加推新房源，不少購房者前來看房詢價。“此次加推的200多套房源，開盤當天就賣出180多套，單價也從此前的每平方米2.5萬元上調到2.6萬元，因為現在行情趨好，所以市場還是很認可這個價格。”該樓盤銷售經理劉一方告訴記者。
在一些二三線城市，4月份以來的房價也出現回升。今年4月的全國百城房價指數顯示，合肥房價以環比1.29％的漲幅列百城第二位。記者采訪發現，4月，合肥二手房成交量大幅上升，各區域二手房交易中心都出現排隊現象，有的區級二手房交易中心還出現連夜過戶現象。進入5月後，合肥共有35傢樓盤有推盤計劃，計劃推出約7000多套房源入市，表明開發企業普遍看好樓市。在福州，大部分開發商取消瞭優惠活動，部分開發商采取“饑餓營銷”模式，托關系買房、一房難求等現象重現。
房產結構失衡及爛尾風險仍是樓市突出問題 率利信貸年息借貸增貸轉貸房貸利率最低的銀行房貸信貸年息
記者走訪發現，當前很多地方房地產市場仍面臨結構失衡的問題，導致一些庫存難以消化，當前房地產市場快速回暖並不具備條件基礎，容易帶來新的風險。另外，前期房地產交投冷清帶來的爛尾風險也是當前樓市面臨的突出問題。
統計數據顯示，截至4月末，杭州市區新建商品房庫存為159394套，環比3月末增加瞭4352套，再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄。高庫存下的結構問題更值得關註，蕭山區、餘杭區處於杭州主城區外圍，供應量很大，這些區域的高庫存蘊含著一定的風險。杭州透明售房市場研究院院長方張接認為，供求關系是決定價格走勢的根本因素，當前杭州等城市房價從整個市場來看並不具備上漲的基礎，快速回暖趨勢容易帶來新的問題。
另外，一些前期降價樓盤迎來集中交房期，交付糾紛以及隱含的爛尾風險值得關註。業內人士告訴記者，當前一些城市已經出現爛尾樓盤，由於開發商前兩年降價賣房，所以對樓盤的品質打瞭折扣，也引起不少業主的強烈反應。當前由於房屋質量以及配套減少和綠化縮水引起的業主維權有增多趨勢，而隨著交房高峰期來臨，這類糾紛將呈高發態勢。
業內人士和有關專傢建議，一是穩定住房消費，創造新的住房需求。方張接說，未來市場有待於來自政策層面的持續接力和精準支持，比如保障房的貨幣化安置，引導拆遷安置居民和被征地農民利用貨幣補貼購買商品房，就是一個去庫存、拓需求的較好選擇。
二是做好金融信貸支持，改善惜貸情緒。深圳市房地產研究中心李宇嘉認為，目前，樓市需求端的最大約束就是房貸“融資難”和“融資貴”。當前，應通過央行對國開行進行抵押補充貸款（PSL），間接收購商業銀行房貸餘額證券化（MBS），修復商業銀行資產負債表，改善惜貸情緒，激勵銀行發放更多的低利率房貸。
三是助推房地產業轉型升級，促進消費升級。安徽省房地產業協會會長馬前光認為，質量、功能、環境、物業管理、舒適度等因素將是改善型住房需求群體的主要訴求，而房地產業是否能提升品質，滿足消費者更高層面的需求也將是未來房地產業發展的關鍵。
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150528/3143686.shtml
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