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花蓮縣信貸利息北京通州限購令火瞭燕郊樓市:部分樓盤價格翻倍

通州“限購令”火瞭商住房 燕郊樓市被熱炒

李正豪

8月15日開始執行的北京通州區加強版“限購令”,產生瞭兩極分化的市場效應。

一方面是二手房以及普通商品房市場的快速降溫。根據中原地產研究部統計數據,2015年8月通州二手房簽約1423套,環比7月的198

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0套減少28%;8月通州普通住宅簽約1059套,環比7月的1771套下降40%。

另一方面是限購范圍外的公寓產品量價齊升。中原地產統計數據顯示,2015年8月通州公寓成交962套,環比7月上漲214%,接近千套的月成交量也是歷史最高紀錄。另有數據顯示,在執行“限購令”的第一周,通州公寓成交均價為27490元/平方米,環比限購之前一周上漲12.2%。

《中國經營報》記者獲悉,在執行“限購令”的第一周,富力運河十號公寓產品成為當周北京樓市銷售冠軍,該項目開盤第一天最高價達到4.1萬元/平方米,目前售價在4.2萬元/平方米左右,相比2015年3月的2.8萬元/平方米飆升50%。

另外,通州“限購令”也讓不限購的燕郊房地產市場進一步雞犬升天,一些樓盤已從去年8000元/平方米的價格漲到目前1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米的水平。

通州區“限購令”公佈以後,市場傳言河北廊坊“北三縣”(指三河市、香河縣、大廠縣)也將隨之限購,“燕郊將劃入北京”的傳言也沉渣泛起。本報記者致電河北省設立在燕郊的京津冀協同發展辦公室,但未能獲得對上述傳言的官方回應。

公寓項目量價齊升

也許是受到8月14日通州區“限購令”發佈當晚8個項目連夜開盤並且熱銷的啟示,通州公寓項目也打起“限購牌”刺激銷售。

8月15日,位於通州區經海路涼水河之濱的珠江四季悅城項目,就對到訪客戶宣稱,9月通州商住公寓項目或許也將被拉入“限購令”,並於“限購令”執行滿一周的8月22日趁機加推50套房源,取得瞭“45分鐘熱銷8000萬元”的成績。

富力運河十號是“限購令”執行第一周通州房地產市場風頭最勁的項目,196套的成交量排在全北京市房地產市場成交量排行榜第一位。據記者瞭解,該項目一期少量大戶型產品對外報價已至5萬元/平方米,即便如此,還需找關系才能真正成交。

位於通州運河核心區的綠地悅公寓項目,已在2015年4月轉手房貸新北新店房貸車貸屏東來義車貸給中根資產用於回籠資金。記者獲悉,當時綠地公寓項目整體售價約為2.5萬元/平方米,經由中根資產包裝後再銷售,目前的售價在3.5萬元/平方米左右。

在50年產權公寓產品紮堆的通州運河核心區,保利大都匯一期藝術公寓和創意辦公產品均價也在3.5萬元/平方米,而華業新北京中心的公寓型產品目前售價在3.3萬元/平方米~3.9萬元/平方米。

偉業我愛我傢市場研究院的數據顯示,8月15日至21日“限購令”執行第一周,通州區域商住公寓成交282套,環比限購前一周上漲53%;商住公寓成交面積2.29萬平方米,環比限購前一周上漲83.2%;商住公寓成交均價為27490元/平方米,環比限購前一周上漲12.2%。

亞豪機構副總經理高珊認為,在通州區“限購令”未蔓延到商住項目之前,這類產品的成交熱度仍會繼續走高。

那麼,通州區會限購商住項目嗎?亞豪機構市場總監郭毅則表示,從市場現狀和未來通州區域發展來看,商住項目列入限購范圍有些不切實際,“通州新城規劃的目的就是為瞭把一些核心的產業轉移過來,如果連商業和辦公項目都限購的話,那對通州的產業引進將非常不利。”

偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉告誡購房者,在選購商住項目時要慎重,一方面商住項目使用的是價格較貴的商業用電和商業用水,持有使用和維護成本較高,另一方面商住房交易稅費較高,不利於後期出手套現,未來房產稅的征繳商住房也是首當其沖。

燕郊樓市“雞犬升天”

燕郊樓市可能是最會看北京特別是通州“臉色”的一個市場。通州“限購令”的執行,一時間樂壞瞭燕郊的開發商。

據記者瞭解,位於燕郊核心區的上上城理想城,去年的價格是8600元/平方米,8月的成交均價已達1.4萬元/平方米;港中旅的項目2015年6月開盤時的均價為1.1萬元/平方米,8月新開盤項目的價格已在1.5萬元/平方米左右。

天洋城4代是燕郊目前最火的項目之一,目前號稱沒房可賣,其實也是善於炒作。一位銷售代表介紹,該項目去年還是10500元/平方米,2015年春節之前全部封盤,到3月漲到11500元/平方米賣瞭一批;此後,受到北京地鐵通燕郊消息的影響,5月又封瞭一次盤,然後漲到12500元/平方米;7月又趕上通州成為北京市行政副中心的消息,當月開盤的一棟樓3小時售罄,均價達到1.6萬元/平方米。

潮白河孔雀城位於大廠縣,一位銷售人員告訴記者,該項目開盤均價在1萬元/平方米的孔雀城學府瀾灣已經售完,8月份新開盤的兩棟樓所剩的房源也不多瞭,一些好的房源需加價15萬元才能拿到。

中原地產首席分析師張大偉表示,通州房地產市場受到嚴格監管,導致鄰近燕郊、大廠等地樓市也陷入炒作,實際上這些地方基礎設施並沒有太大改善;燕郊一些樓盤價格被炒到1.6萬元/平方米甚至1.8萬元/平方米,現在北京大興、房山、通州一些房子也不過2萬元/平方米左右,這樣的價位是浮誇的、存在炒作的。

北京市房地產協會秘書長陳志也認為燕郊樓市被過度炒作,因為大部分到燕郊的購房者都是為瞭解決自住問題,早期置業的一些人可能會認為燕郊有投資價值,但現在燕郊市場供應量不斷放大,其實已經沒有太大的價值提升空間瞭。

來自中原地產研究部的數據顯示,截至2015年8月20日,燕郊市場年內新增住宅套數高達11516套,這一數據相當於2015年通州商品房供應量的14倍;2015年全北京的商品房供應量為22655套,僅僅作為河北廊坊三河市的一個鎮,2015年燕郊的供應量就相當於全北京的一半。也就是說,本來應該是買方市場的燕郊樓市,被炒作成瞭隨著通州樓市行情水漲船高的賣方市場。

商住房預售證被管控

未來,通州和燕郊樓市的行情將如何演繹?

張大偉認為,通州“限購令”的影響將在9月更加明顯地表現出來,預計二手房成交量將下調至千套以內;新建住宅成交量將在六七八月連續突破千套以後,再次回到500套左右,市場進入量跌價穩階段。

對商住項目,通州某項目銷售負責人認為,放緩商住房預售證的發放,是北京市住建委調控的主要手段;目前,通州隻有少數幾個商住項目獲得預售證,預售證受到管控的項目至少有6~10個,因此雖然市場行情不錯,但一些項目不是無房可賣,而是想賣的不能賣。

該人士還認為,暫時受到管控的商住項目未來也將陸續入市,如果通州“限購令”不波及商住項目的,第三四季度通州商住公寓市場還將持續升溫、還會有一定幅度的價格上漲。

對於“北三縣”房地產市場,在不跟風通州區“限購令”的大前提下,上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,未來“北三縣”房價上漲動力還會繼續增加。

不過,嚴躍進也提出,房地產稅的即將推出是“北三縣”投機性購房者的痛點,因為到燕郊等地買房的群體,很多都持有多套住房,房地產稅的即將推出將削弱“北三縣”樓市的投資價值,進而抑制炒房行為。



(責任編輯:UF030)

新聞來源http://business.sohu.com/20150906/n420457359.shtml
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