高層接連表態 暗含地產政策調整信號
原標題：68632萬平方米庫存創歷史新高 高層接連表態 暗含地產政策調整信號
樓市“去庫存”任務，正被提升至前所未有的高度。
11月10日上午， 中共中央總書記、國傢主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平主持召開中央財經領導小組第十一次會議，研究經濟結構性改革和城市工作。
在這次會議上，習近平提出瞭四大關鍵點的改革推進，包括過剩產能，企業成本，房地產庫存和金融風險等。對於房地產，他有18個字表態，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”
這是十八大以來習近平首次對於房地產去庫存的表態。他上一次表態是兩年前的2013年10月29日。當時政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習。會上，習近平要求，“要千方百計增加住房供應”。
11月11日，在國務院常務會議上，國傢總理李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。緊接著的11月12日，國傢財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。
在業內看來，中央針對房地產市場的接連表態，或將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對信貸嘉義布袋信貸樓市的政策態度將會更加寬松。
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高層緣何在此刻高調提及房地產？一系列房地產最新數據或可尋得端倪。
11月11日，國傢統計局公佈今年1-10月房地產數據，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創歷史新高。
68632萬平方米的待售面積到底有多大？按照我國人均住房面積35平方米計算，“空置”的住房可供2億人口居住。如果算上全國各地的小產權房，以及一些沒有納入統計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴重。
短短10多年的時間裡，中國房地產最大基本面從短缺走到瞭嚴重過剩。易居研究院最新數據顯示，截至今年10月底，其所監測的北京、上海、廣州、深圳、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、北海等35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米。
10月份，上述35個城市新建商品住宅存銷比為12.5，為近22個月新低，大體相當於2013年12月份的水平。12.5存銷比，意味著市場需要用12.5個月的時間才能消化完這些庫存，其中北海的存銷比數值最高，為31個月。從城市線類劃分，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為10、12.2和18.9個月。
“當前，我國房地產最大的痛點正是高庫存。而在市場區域分化嚴重的情況下，高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市，” 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，“近段時間，習近平主席和李克強總理皆提到房地產高庫存，並將其列為當前經濟難點。這其實關系到兩個方面，一是樓市不穩，經濟難見底；二是庫存不降，金融體系有風險。”
房地產庫存持續高位，直接影響到房地產投資數據。國傢統計局數據顯示，1-10月，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點至2%，創歷史新低。這一增速增速已經連續21個月下滑，在習近平第一次就樓市表態的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。
高庫存、低投資格局下，房地產正在從過去中國經濟的引擎轉變為增長拖累。在過去30多年年均26%的增長之後，今年前10月，中國固定資產投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數。
樓市調控信號再發出
“‘十三五’規劃中提到保持經濟中高速增長，GDP要保持在6.5%以上，還是要靠投資來拉動，房地產的作用不可忽視。”摩根士丹利華鑫證券首席經濟學傢章俊說。
高層的接連表態，暗含房地產市場政策再次調整信號。
《華夏時報》援引接近住建部的知情人士稱，目前中央針對房地產市場的表態，將影響今年年底的中央經濟工作會議，預計明年對樓市的政策態度將會更加寬松。
據瞭解，對於樓市去庫存的相關政策，目前各部委已經初步匯總瞭各項具體政策的調整思路，預計在年底經濟工作會議之後會分層次出臺。
在諸多業內人士看來，短期內的去庫存政策還將以市場刺激為主，與穩定住房消費相關的常規手段或將加大力度。
中原地產首席分析師張大偉指出，今年以來，鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為瞭千方百計實現去庫存目標，除瞭從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。
除此，據瞭解，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。在民生證券研究所執行院長管清友看來，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，國傢住房銀行或提上時間表。
保障房的市場化運作，被視為加快去庫存的一大利器。740萬套保障房托起的中國安居夢，是2015年政府民生工程的一大焦點。而保障房與商品房之間，正架構起融合的呼嘯軌道。
“把一當鋪房屋信貸利息貸款全省皆可處理些存量房轉為公租房和安置房。”李克強總理在今年3月的政府工作報告中，已明確提出這一點。房企有去庫存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在總理這份報告中，這兩大難題順勢而為一拍即合，這也被不少開發商視為今年一項重要的政策紅利。
從福州版商品房回購、北京版合作型保障房到滬版土地置換獲得保障房資金等，各城市都試圖在保障房建設與投資及樓市去庫存難題的試水中摸索出可行性更強的操作模式。
事實上，據時代周報記者瞭解，被視為向房地產市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區改造貨幣化補償安置，已經進入實質性的影響釋放階段。按照中央部署，國傢開發銀行已經在年內累計向棚戶區改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將超過萬億元。
而按照李克強總理最新提出的“加快戶籍制度改革帶動住房、傢電等消費”意思解讀，在現有的政策框架中，戶籍制度改革預計將成為樓市去庫存一大突破口。
“戶籍制度改革帶動住房消費的一個重要方向即是推動農民工購房，新型城鎮化的一大目標即是努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶。” 易居研究院研究總監嚴躍進對時代周報記者說，大中城市戶籍吸引力較大，戶籍制度對推動市場成交效果明顯，但相比之下，戶籍制度改革和購房相結合的政策還存在錯位問題，當前樓市庫存較大、投資下滑嚴重的三、四線乃至縣級市，不存在太多的落戶問題，戶籍制度對推動住房消費的效果或有限。
本文來源：時代周報 作者：賽亞
新聞來源http://money.163.com/15/1117/07/B8JSUJHU002534NU.html
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